GUIDE MÉTHODOLOGIQUE DU PLAN D’URBANISME DIRECTEUR EN PROVINCE SUD P. 100 3. Règlement Garanties accordées aux propriétaires et transfert de propriété Par définition, la création d’un emplacement réservé implique l’interdiction de construire ou d’aménager le terrain à des fins autres que celles prévues par la réserve. De plus, l’article R. 112-1-A précise que « les emplacements réservés mentionnés à l’article Lp. 112-12 sont déduits de la superficie prise en compte pour le calcul des possibilités de construction d’un terrain telles que définies par le règlement du plan d’urbanisme directeur. » Ainsi pour le propriétaire, les droits à construire sur cette partie de terrain sont perdus. Par exemple si une règle du PUD impose 20% d’espace libre sur la parcelle, la partie réservée ne pourra être prise en compte dans ces 20% qui devront être entièrement contenus dans la partie restante du terrain à bâtir. De même, les règles de prospect qui peuvent se calculer habituellement par rapport à la voie, peuvent être calculés par rapport à la limite de l’emplacement réservé et imposer un nouveau recul aux constructions. Au vu de la contrainte forte de ces emplacements réservés sur le droit de propriété des particuliers, certaines garanties leur sont accordées et plusieurs modalités de transfert de propriété sont possibles. Le bénéficiaire de l’emplacement réservé ne peut contraindre le propriétaire du terrain à le vendre et ne peut donc l’acquérir sauf à établir une Déclaration d’Utilité Publique (DUP) afin d’utiliser le mécanisme de l’expropriation. Cas n°1 : Acquisition du terrain à l’amiable Une première possibilité pour le transfert de propriété du terrain réservé est l’acquisition à l’amiable sur proposition d’une des deux parties. Cette transaction se fait alors comme pour toute vente de terrain, sur la base d’une négociation du prix à l’amiable en considération de la valeur réelle du bien sans tenir compte de la présence de l’emplacement réservé. En cas de désaccord sur le prix, le propriétaire peut faire usage de son droit de délaissement (cas n°2) ou proposer une cession gratuite contre un report des possibilités de construction (cas n°3). Cas n°2 : Exercice du droit de délaissement du propriétaire Le droit de délaissement est une possibilité offerte au propriétaire du terrain. Celui-ci peut exiger de la collectivité bénéficiaire de l’emplacement réservé qu’elle procède à son acquisition. Ce mécanisme est introduit par l’article Lp. 112-19 du CUNC. Le droit de délaissement est une compensation offerte aux propriétaires. Ceux-ci peuvent mettre la collectivité publique bénéficiaire de la réserve en demeure d’acquérir leur bien, la collectivité disposant alors d’un délai d’un an pour se prononcer sur cette demande. L’acquisition peut se faire à l’amiable ou en cas de désaccord sur le prix au terme du délai d’un an, l’une des parties peut saisir le tribunal administratif qui prononce alors le transfert de propriété et la fixation du prix. Le prix d’acquisition doit être payé au plus tard 6 mois à compter de l’accord amiable ou de la décision définitive de la juridiction. À défaut de saisine du juge dans le délai de trois mois suivant le délai d’un an précité, la réserve n’est plus opposable au propriétaire. Exemple de calcul de l’espace constructible avec ou sans emplacement réservé
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